Délai préavis locataire – loi du 6 juillet 1989
Vous souhaitez partir du bien que vous occupez actuellement en tant que locataire ?
La loi française vous permet de vous en libérer assez facilement et assez vite en tant que locataire.
Si vous êtes en revanche propriétaire et que vous souhaitez faire partir votre locataire, c’est moins simple.
Le propriétaire souhaite que le locataire quitte les lieux
Le motif légitime et sérieux
Un bailleur qui souhaite récupérer son logement doit impérativement attendre la fin du bail de son locataire et avancer un motif légitime et sérieux pour justifier son souhait de mettre fin au contrat de location.
L‘article 15 de la loi du 6 juillet 1989 détaille la procédure dont voici un extrait :
“I. ― Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.”
Les motifs légitimes et sérieux que peut invoquer le bailleur sont :
Loger ses enfants ou se loger lui-même
Ce congé s’appelle également “congé pour reprise” et n’est valable que pour un propriétaire personne physique.
Un bailleur social ou une entreprise ne peut bénéficier de cet argument sauf pour loger un associé dans le cadre d’une SCI familiale (Société Civile Immobilière).
À savoir : la loi n 2014 366 dite Loi Alur , oblige le propriétaire à indiquer à son locataire le nom et l’adresse de la personne qui est censé récupérer le logement de l’actuel locataire, ainsi que les liens de parenté le liant au propriétaire.
Le nom respect de cette obligation est considéré comme une infraction et est puni d’une amende pouvant atteindre 6.000€ pour un bailleur personne physique, 30.000€ pour un bailleur personne morale.
LANCER LE PRÉAVIS pour procéder à une vente
Attention ! Lorsque le propriétaire souhaite vendre son bien il a l’obligation de le proposer au locataire actuel en premier. Le propriétaire doit lui indiquer le prix de vente affiche et si le ce prix est plus élevé que le prix du marché et que le locataire en cours saisie la juridiction compétente, les juges pourront considérer que l’offre tendait à dissuader le locataire d’exercer son droit de préemption.
Le préavis donné par le propriétaire doit contenir l’article 152 de la loi du 6 juillet 1989 de façon à ce que le locataire soit pleinement informé. Le locataire disposera alors de deux mois pour se prononcer (oui il se porte acquéreur du bien, non il ne se porte pas acquéreur du bien) et en cas de silence de la part de celui-ci à l’issue du délai imparti le refus sera présumé.
À savoir : une photocopie accrochée au courrier donné n’est pas suffisante pour estimer avoir remplit l’obligation d’information du locataire.
À savoir également : si le logement se vend finalement à un tiers suite au refus du locataire en cours d’utiliser son droit de préemption, et que la promesse de vente contient un prix inférieur à celui annoncé au locataire, dans ce cas le notaire se trouvera dans l’obligation d’en informer le locataire sous peine de nullité de la vente.
Cette information transmise par le notaire au locataire vaut comme une nouvelle offre de vente au locataire et s’il l’accepte il passe devant le tiers qui s’était porté acquéreur.
Le motif légitime et sérieux au sens propre
Tous les motifs invoqués précédemment sont des motifs que le propriétaire peut invoquer pour lui permettre de récupérer son logement moyennant un délai de préavis de six mois.
Cependant, le motif légitime sérieux par excellence que peut invoquer le propriétaire tient aux manquements de son locataire, à savoir :
- retard systématiques dans le paiement des loyers ou des charges,
- plaintes répétées des voisins dû aux nuisances causées par ce locataire
- sous-location du logement non autorisée
- exercice d’une profession au sein du logement troublant la tranquillité de l’immeuble.
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Le respect du calendrier
Le propriétaire doit impérativement respecter le calendrier sous peine de voir le contrat de location reporté de trois ou six ans (selon que le propriétaire est une personne physique ou morale). À un éventuel retard aucun recours n’est possible.
La procédure
Le propriétaire qui souhaite donner congé à son locataire doit lui adresser six mois avant la date d’échéance du bail une lettre recommandée ou, et cette voie est la plus sûre, lui envoyer un huissier pour avoir une réception de la lettre de congé de manière certaine. Ces six mois représente le préavis du bailleur.
La date retenue sera donc celle de la remise en main propre par l’huissier, ou bien la signature de l’avis de réception de la lettre recommandée par le locataire.
En quoi la remise en main propre par huissier est recommandée ?
Parce que si le locataire est absent ou ne se dérange pas pour aller récupérer le courrier recommandé à La Poste, le délai peut courir et annuler le congé donné.
En revanche, si c’est un huissier qui a laissé chez le locataire absent un avis lui indiquant qu’il doit se rendre en mairie pour récupérer son courrier, ce sera alors au locataire de prouver qu’il était dans l’incapacité de le faire pour ne pas être expulsé les six mois de préavis plus tard.À savoir : si le jour de l’expiration du bail tombe un jour non ouvré (samedi et dimanche) ou bien un jour férié, le bail est prolongé jusqu’au premier jour ouvré suivant.
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Le locataire souhaite quitter les lieux
Il est bien facile pour un locataire que pour un propriétaire de partir de mettre fin à un contrat de location. Il n’a de surcroît pas besoin de justifier les raisons de son départ, contrairement à un propriétaire qui est tenu d’expliciter les raisons s’il souhaite récupérer son logement, comme décrit plus haut.
La Loi Alur du 24 mars 2014
La Loi Alur permet dorénavant d’annoncer son départ un mois avant l’état des lieux de sortie dans les zones tendues, au lieu de trois avant cette loi.
Les 3 mois de préavis reste la règle pour les logement en zone dite non tendue, sauf si le locataire justifie d’une des raisons listées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :
- déménagement suite à l’obtention d’un premier emploi
- mutation du locataire ou de son conjoint (ne fonctionne pas avec le concubin ni le partenaire de PACS
- perte d’emploi ou non renouvèlement d’un contrat à durée déterminée
- bénéficiaire du RSA
- obtention d’un logement social
- retrouve un emploi
- âge de plus de 60 ans et dont l’état de santé exige un déménagement (preuve que le logement occupé ne répond pas aux exigences liées à son état de santé, avec l’absence d’ascenseur dans l’immeuble notamment)
Délai de préavis et procédure
Le locataire doit avertir le bailleur de son souhait de quitter prochainement les lieux par lettre recommandée ou par huissier missionné. Le délai de préavis doit être respecté, comme vu précédemment préavis de 3 mois ou 1 mois (préavis réduit) après la date de signature de l’avis de réception ou de remise en main propre par l’huissier. Cette lettre doit également rappeler les articles 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 :
Article 12 de la loi du 6 juillet 1989 : “Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues au deuxième alinéa du paragraphe I de l’article 15.”
La location arrivera à son terme au moment de la remise des clés le jour de l’état des lieux de sortie.
Si vous avez par exemple besoin d’un constat d’état des lieux par un huissier contactez CBO PARIS – Etude Chaplais – Briedj – Orlandi – Huissier de Justice Paris au 01 53 58 33 60 aux heures ouvrées ou au 06 42 83 36 27 en cas d’urgence constat 24/24h 7/7j.
Si vous souhaitez en savoir plus sur la résiliation du bail, consultez notre article complet sur la résiliation du bail de location.
