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Droit de la construction – droit immobilier : Constat de chantier

Qu’est-ce qu’un constat de travaux/chantier et pour qui ?

constat de chantier

Le constat d’huissier de justice, dont les constatations font foi jusqu’à preuve contraire, offre une vision objective et immédiate par un officier public.

Il permet à chacune des parties (maître d’ouvrage, maître d’œuvre ou architecte, entrepreneur, particulier, assureur, voisin) de sauvegarder ses droits et intérêts en cas de contestations devant les tribunaux, ou d’éviter en amont des litiges.

Pourquoi faire intervenir un huissier de justice ?

Les domaines et le moment d’intervention de l’huissier de justice en cas de travaux ou sur un chantier sont multiples:

  • Constat d’affichage de permis de construire, de permis de démolir, de déclaration de travaux
  • Constat avant travaux des existants
  • Constat de l’état des avoisinants (voirie, constructions, plantations, mitoyennetés)
  • Constat de l’état d’avancement des travaux
  • Constat de dégât des eaux
  • Troubles de voisinage (nuisances sonores, dégradations, sinistres, perte de vue…)
  • Constat d’abandon de chantier
  • Procès-verbal de réception de travaux ou de fin de chantier
  • Constat de malfaçons
  • Constat de non-conformité.

Ainsi, l’huissier de justice va intervenir avant, pour prévenir tout recours abusif, pendant, et après la vie d’un chantier.

Le constat d’affichage.

Avant de commencer les travaux, la réglementation impose au bénéficiaire du permis (de construire ou de démolir) ou de la déclaration de travaux, d’installer sur le terrain, et ce pour toute la durée du chantier, un panneau visible de la voie publique décrivant le projet [1]. Cet affichage répond à un formalisme très précis [2].

Attention: le permis n’est définitif qu’en l’absence de recours. En effet, dans le délai de deux mois à compter de son affichage sur le terrain, sa légalité peut être contestée par un tiers (dans ce cas, l’auteur du recours est tenu d’en informer le bénéficiaire du permis au plus tard quinze jours après le dépôt du recours).

Le constat d’huissier de justice permettra ainsi de prouver que :

  1. L’obligation d’affichage est bien respectée,
  2. L’affichage est bien conforme aux prescriptions (l’huissier de justice veillera à ce que toutes les mentions obligatoires figurent bien sur le panneau),
  3. Le délai légal de deux mois pour le recours des tiers est purgé (l’huissier de justice passera trois fois à un mois d’intervalle pour en rapporter la preuve).

 

Le constat avant travaux (préventif).

Beaucoup de litiges pourraient être évités, de nombreuses affaires pourraient faire l’économie d’un procès, si les entreprises ou les particuliers avaient le bon réflexe de faire dresser un constat avant tout litige, à titre de prévention.

Le « constat préventif » doit se révéler comme un acte de bonne gestion pour l’entrepreneur ou le particulier.

Le constat avant travaux va permettre d’établir un « état des lieux » avant le début des travaux, portant sur l’état du chantier et/ou de ses abords.

L’huissier de justice va ainsi pouvoir constater l’état des existants sur le site, tels que le gros-œuvre, les réseaux, les éléments historiques ou remarquables comme des arbres, les ouvertures et droits de passage sur le voisinage, etc.

L’huissier pourra également constater l’état des avoisinants. Ces constatations peuvent aller du mur mitoyen, aux appartements attenants et aux parties communes pour le particulier qui entreprend des travaux dans une copropriété, aux immeubles ou terrains voisins qui seront utilisés pour le passage du ravitaillement ou la pose d’échafaudages ou qui serviront de bases de vie sur un chantier, à l’état de la voirie (chaussée, trottoirs, mobilier urbain, plantations, pieds de façades, ouvrages).

Cela va permettre une protection à de multiples niveaux.

En effet, le maître d’ouvrage, l’entrepreneur ou l’artisan ne pourront pas voir leur responsabilité mise en cause par des voisins peu scrupuleux ou ignorants voulant obtenir des dommages et intérêts ou une remise en état de dégradations préexistantes.
A contrario, les voisins seront protégés contre d’éventuelles dégradations causées par le chantier (vibrations engendrant des fissures, affaissements, effondrements, portes ou fenêtres qui ne ferment plus, chutes de gravas, dégâts des eaux…). Le procès-verbal de constat permet ainsi d’établir l’absence d’antériorité des dégradations survenues.
De plus, au-delà du simple aspect juridique, la présence de l’huissier de justice a également un aspect psychologique car elle permet de rassurer les voisins, souvent soucieux de voir un chantier s’ouvrir à coté de chez eux ou dans leur immeuble.

Bien que le caractère protecteur du constat avant travaux soit évident, il n’est pas le seul constat de chantier utile.

Le constat pendant les travaux.

Durant le chantier, il est également souvent très utile de recourir à un huissier de justice.

Le constat d’avancement de travaux.

La vitesse de réalisation des travaux est souvent une source de conflit entre un sous-traitant et/ou un entrepreneur et le maître d’œuvre, ou entre le maître d’œuvre et le maître d’ouvrage, ce dernier constatant régulièrement un retard injustifié dans l’avancement du chantier.
Dans les cas d’abus, afin de pouvoir obtenir des pénalités de retard, le maître d’œuvre comme le maître d’ouvrage ont tout intérêt à faire réaliser un procès-verbal de constat d’avancement de travaux. L’huissier pourra ainsi constater le retard sur les délais prévus et permettre à ces derniers d’être dédommagés.
A contrario, afin d’éviter de se voir infliger des pénalités injustes, l’entrepreneur ou le sous-traitant auront intérêt à recourir à un huissier de justice pour faire constater les points bloquant la réalisation de leurs prestations (contraintes du chantier, retard pris par les autres corps d’état).

Le constat de troubles de voisinage.

Les voisins ou riverains du chantier peuvent subir du fait des travaux des nuisances sonores anormales, des dégradations, des sinistres, ou des pertes de vue ou d’ensoleillement par exemple, qu’ils pourront faire constater par huissier pour les faire valoir et en obtenir réparation ou dédommagement.

Le constat d’abandon de chantier.

Il n’est pas rare de se retrouver confronté à un artisan, un sous-traitant, ou un entrepreneur qui déserte le chantier sans prévenir, ou en faillite, mettant alors le maître d’ouvrage ou le maître d’œuvre dans une position délicate.
Encore une fois, l’huissier de Justice peut permettre au maître d’ouvrage ou au maître d’oeuvre lésé de demander la réparation du préjudice subi en établissant un constat d’abandon de chantier.
L’huissier de justice va constater l’absence de l’entreprise, l’abandon du matériel, et dresser un inventaire des prestations prévues au devis ou au marché non réalisées, afin de chiffrer le préjudice.
Ce procès-verbal va ainsi permettre d’établir la preuve de l’abandon et de demander des dommages et intérêts au tribunal compétent d’une part, ou de ne pas continuer à payer l’artisan ou l’entreprise défaillant(e), et de mandater une autre entreprise d’autre part.

Le constat après les travaux.

Le constat de fin de chantier ou de réception de travaux.

Le sous-traitant, l’artisan ou l’entrepreneur qui a fini son lot ou son chantier, peut avoir intérêt à le faire constater par huissier, dans le cas où ses prestations seraient endommagées ou disparaîtraient par la suite.
Le constat de réception de travaux permet de recenser les réserves.

Le constat de malfaçons ou de non-conformité.

ne fois les travaux terminés, les mauvaises surprises peuvent continuer à apparaître. Ainsi des malfaçons ou des prestations non-conformes peuvent entacher la réception du chantier. Dans ce cas il convient de faire dresser un procès-verbal de constat par huissier de justice afin de pouvoir faire jouer la garantie de l’entreprise. L’artisan ou l’entrepreneur indélicat devra donc faire jouer sa garantie décennale ou de parfait achèvement.

[1] Article A 428-8 du Code de l’urbanisme
[2] Articles A 424-15 à A 424-19 du Code de l’urbanisme