Etat des lieux par un huissier de justice

Etat des lieux par un huissier de justice

Etat des lieux par un huissier de justice 1260 709 CBO - Grand Paris Justice

Dans quelle circonstance faire un état des lieux ?

Pour toute mise en location, que ce soit pour un local commercial, un appartement ou une villa, un état des lieux est nécessaire, afin de préserver les intérêts des parties.

L’état des lieux est obligatoire et imposé par la loi du 6 juillet 1989 pour les surfaces louées à titre d’habitation.

Pour ce qui est de l’état des lieux des locaux commerciaux, celui-ci est obligatoire depuis la loi Pinel de 2014.

A savoir : plus de 40% des français sont locataires de leur logement.
La location immobilière représente donc une part très significative du marché de l’immobilier.

L’Huissier de Justice/Commissaire de justice étant le professionnel par excellence des rapports locatifs, son rôle est important dans ce domaine à travers les états des lieux d’entrée et de sortie des logements. Les contentieux dans ce genre de situation, grâce à son intervention, baisse de manière conséquente.

Qu’est-ce qu’un état des lieux par Huissier de Justice/Commissaire de justice ?

Un état des lieux réalisé par Huissier de Justice/Commissaire de justice est un acte réalisé par un Officier public ministériel qui décrit avec précision l’état d’un logement ou d’un local à un instant donné.

L’état des lieux réalisé par ce professionnel est un acte authentique dont la véracité est incontestable. La valeur juridique de ce constat est reconnue dans toutes les sphères juridiques.

L’état des lieux par un Huissier de Justice/Commissaire de justice est-il obligatoire ?

Non, il est possible de réaliser un état des lieux sans faire appel à un Huissier de Justice/Commissaire de justice, il s’agira donc d’un état des lieux dit amiable.

1) L’état des lieux dit amiable

Un état des lieux dit amiable est un document rédigé dans le but de décrire l’état d’un logement ou d’un local pièce par pièce, l’existence de meubles ou non et l’état de ceux-ci également le cas échéant.

Dans le cadre d’un état des lieux amiable le document est rédigé entre les parties au contrat ou leurs représentants. Celui-ci ne sera opposable aux parties en présence que s’il est signé par elles.

2) L’état des lieux réalisé par Huissier de Justice/Commissaire de justice

Un état des lieux réalisé par Huissier de Justice/Commissaire de justice est l’état des lieux rédigé par un Officier public ministériel dont la parole fait fois et qui offre donc le plus de sécurité et de garantie pour le propriétaire comme pour le locataire.

La valeur juridique de l’acte sera reconnue de manière incontestable par toutes les juridictions.
Ainsi, un état des lieux dressé par un Huissier/Commissaire de justice sera retenu en priorité devant tout autre document (état des lieux dit amiable et un état des lieux dressé par d’autres professionnels).

Le statut d’Officier public de l’Huissier de Justice/Commissaire de justice permet de garantir sa neutralité et son impartialité de manière irréfutable, sans qu’il soit nécessaire que les parties signent, contrairement à l’état des lieux dit amiable.

Le caractère irréfutable de l’état des lieux rédigé par Huissier de Justice/Commissaire de justice a été conféré à ce dernier par la loi dite « Béteille » de 2010 par laquelle le législateur confère à l’état des lieux ainsi rédigé la plus grande valeur juridique reconnue en justice.

En terme juridique il s’agit d’un document disposant de la force probante, dont la valeur sera systématiquement supérieure à tout autre document contradictoire.

Existe-t-il d’autres avantages à l’intervention d’un Huissier de Justice/Commissaire de justice dans l’état des lieux ?

Oui, l’expertise de l’Huissier de Justice/Commissaire de justice sur le domaine des rapports locatifs.

L’état des lieux est une des spécialités des Huissiers de Justice/Commissaire de justice, c’est donc un sujet qui a fait l’objet d’un approfondissement lors du cursus universitaire du professionnel.

Dans le cadre d’un état des lieux dit amiable, les parties, dont ce n’est pas le métier, vont se contenter de décrire l’état du logement ou du local sans avoir l’œil expert de l’Huissier de Justice/Commissaire de justice.

En effet, des détails que seul un professionnel peut voir pourront échapper aux parties et occasionner un litige à posteriori.

Au-delà de l’expérience apportée par l’Huissier de Justice/Commissaire de justice quant à la qualité de la surface décrite, celui-ci pourra apporter des connaissances juridiques utiles quant aux obligations réciproques des parties dont certains pourraient ne pas être au courant (aération, normes etc.).

En cas de conflit entre le bailleur et le locataire, l’Huissier de Justice/Commissaire de justice pourra également prendre le rôle de médiateur que lui reconnaît la loi.

Quel bien peut faire l’objet d’un état des lieux par un Huissier de Justice ?

Tous types de baux de louage d’immeuble (bail d’habitation principale, saisonnier, bail commercial, professionnel, location de box ou garage, …), peut faire l’objet d’un état de lieux par un Huissier de Justice/Commissaire de justice.

Celui-ci a lieu à deux moments distincts:

  • Au moment de l’entrée dans le lieu, soit au commencement du bail de location, dit l’état des lieux d’entrée.
  • Au moment du départ du lieu, soit à l’issue du délai de préavis et à la restitution des clés, dit l’état des lieux de sortie.

La réalisation de l’état des lieux par un Huissier/Commissaire de justice va permettre de connaître l’état du logement ou local et de s’assurer que les lieux sont restitués conformément à ce qui avait été convenu initialement, c’est-à-dire dans le même état qu’au moment de la remise des clés au locataire.

La réciproque s’applique également avec l’état des lieux par un Huissier/Commissaire de justice puisqu’il va également s’assurer qu’aucune dégradation n’est reprochée au locataire qui ne serait pas de son fait (défaut déjà présent au moment de la remise des clés par exemple).

 

L’Huissier de Justice/Commissaire de justice doit-il obligatoirement convoquer les parties à l’état des lieux ?

Il n’est pas obligatoire de convoquer les parties à un état des lieux, celle-ci est en revanche fortement recommandée.
L’utilité de cette convocation s’explique dans le cas où l’une des parties ne s’est pas présentée à l’état des lieux.

En effet, la convocation permettra de prouver de la connaissance de ladite partie de la tenue de l’état des lieux à telle date et telle heure. Cette convocation permet donc de prouver la bonne foi de l’autre partie, le contradictoire ayant pu être respecté.

A savoir :

En pratique, lors de l’état des lieux d’entrée la convocation préalable des parties n’est pas vraiment utile.

En effet, si l’une des parties n’est pas présente au moment de l’état des lieux d’entrée il n’y a pas remise des clés et donc pas prise de possession des lieux, la location ne pouvant se faire.

En revanche, pour l’état des lieux de sortie, la convocation prend tout son sens. Celle-ci obligera la présence de chacune des parties ou tout du moins vaudra présence de celles-ci aux yeux de la loi.

La convocation par l’Huissier/Commissaire de justice de Justice rendra valable et incontestable l’état des lieux, que le propriétaire et le locataire soit présent ou non.

NB: la convocation sera envoyée par l’Huissier de Justice/Commissaire de justice en lettre recommandée avec accusé réception. Le retrait du récépissé n’est bien sûr pas une obligation pour confirmer la validité de la convocation. La convocation peut également être signifiée, dans ce cas l’Huissier de justice/Commissaire de justice ira remettre cette convocation en main propre.

 

A qui est-ce qu’il revient d’assumer les honoraires de l’Huissier de Justice/Commissaire de justice pour un état des lieux ?

Ce que prévoit la loi c’est un partage des honoraires facturés par l’Huissier de Justice à 50/50 lorsqu’il s’agit d’un état des lieux pour un logement (loi ALUR du 6 juillet 1989 en son article 3-2) ou pour un local commercial (loi Pinel du 18 juin 2014)

Le fait que la décision de recourir à un Officier public ministériel n’ait été prise que par l’une des parties n’affecte pas le partage des honoraires, contrairement à tout autre professionnel dont les frais seront supportés par le décisionnaire uniquement.

Comment est fixé le prix d’un état des lieux réalisé par un Huissier de Justice/Commissaire de justice?

Le prix varie en général en fonction de la surface du bien dont l’état des lieux doit être fait, plus celui-ci sera grand plus il prendra du temps à vérifier et plus le prix sera donc élevé.

Il faut distinguer deux situations :

1) L’état des lieux est réalisé dans un lieu destiné à l’habitation

Dans le cas où l’état des lieux se fait dans un logement destiné à l’habitation, l’Etat réglemente le tarif pouvant être appliqué par l’Huissier de Justice/Commissaire de justice.

2) L’état des lieux réalisé dans un lieu non destiné à l’habitation

En dehors du cas énoncé précédemment, l’Huissier de Justice/Commissaire de justice est libre de fixer son prix pour la réalisation de cet acte.

La règle est donc la libre fixation du prix, avec l’exception pour ce qui concerne l’état des lieux pour un logement destiné à l’habitation.

Vous êtes dans l’une des situations décrites et êtes à la recherche d’un Huissier de Justice/Commissaire de justice pour l’élaboration d’un état des lieux sur Paris et banlieue parisienne ?

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