06 42 83 36 27 URGENCE CONSTAT & SIGNIFICATION D'ACTES 7J/7 24H/24
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Face à l’inflation « des obligations législatives ou réglementaires en matière de diagnostics immobiliers », il paraît opportun de faire un point.

Lorsqu’un bien immobilier est offert à la vente ou à la location, le propriétaire est tenu de réaliser divers diagnostics dont l’absence, quand elle ne remet pas en cause la validité de l’acte conclu entre les parties, permet de rechercher la responsabilité du propriétaire.

OBLIGATIONS

En ce qui concerne la vente d’immeuble

Conformément à l’article L271-4 du Code de la Construction et de l’Habitation, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique est annexé à la promesse de vente. Il comprendra notamment :

  • le constat de risques d’exposition au plomb,
  • l’état relatif à l’amiante,
  • l’état parasitaire,
  • l’état de l’installation intérieure d’électricité,
  • l’état de l’installation intérieure de gaz,
  • l’état des servitudes « risques » et d’information sur les sols (ESRIS),
  • le diagnostic de performances énergétiques,
  • le contrôle des installations d’assainissement non collectif

S’agissant des propriétaires de lots de copropriété et leur locataire

L’ordonnance du 8 juin 2005 a créé un nouvel article 3-1 dans la loi du 6 juillet 1989 qui a regroupé dans un seul dossier appelé « Dossier de Diagnostic Technique » l’ensemble des documents destinés à l’information du locataire.

Ce dossier doit comprendre et ce, depuis l’entrée en vigueur du texte, le 12 août 2008, pour les baux régis par la loi du 6 juillet 1989, les diagnostics suivants :

  • le diagnostic de performances énergétiques,
  • l’état des servitudes « risques » et d’information sur les sols (ESRIS),
  • le constat de risque d’exposition au plomb,
  • l’état de l’installation intérieure d’électricité (depuis le 1er juillet 2017, suivant la loi ALUR du 24 mars 2014),
  • l’état de l’installation intérieure de gaz (depuis le 1er juillet 2017, suivant la loi ALUR du 24 mars 2014),

Concernant l’amiante, la loi oblige depuis le 1er avril 2013 tout propriétaire bailleur à tenir à disposition du locataire le « dossier amiante parties privatives » (DAPP) sur simple demande.

Ce dossier de diagnostic technique s’applique bien sûr au premier chef aux locations à usage d’habitation et usage mixte d’habitation et professionnel régies par la loi de 1989, mais est également applicable aux termes de l’article 2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par l’ordonnance du 8 juin 2005, à diverses catégories de locations qui, bien que consenties à usage d’habitation, n’entrent pas dans le champ d’application de cette loi, à savoir :

  • les locations à caractère saisonnier,
  • les locations de locaux meublés,
  • les locations de logement attribué ou loué en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi
  • les locations consenties aux travailleurs saisonniers.

Ces diagnostics, quels sont-ils ?

a) Constat de risques d’exposition au plomb :

Prévu aux articles L1334-5, L1334-6 (pour la vente) et L1334-7 (pour la location) du Code de la Santé Publique, il ne concerne que les biens immobiliers à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949.
Pour les biens en copropriété, ce constat ne porte que sur les parties privatives affectées au logement.
Les résultats du CREP doivent permettre de connaître, non seulement, le risque immédiat lié à la présence de revêtements dégradés contenant du plomb (qui génèrent spontanément des poussières ou des écailles pouvant être ingérées par un enfant), mais aussi, le risque potentiel lié à la présence de revêtements en bon état contenant du plomb (encore non accessible).

b) État relatif à l’amiante :

Conformément à l’article L1134-13 du Code de la Santé Publique, un état mentionnant la présence ou l’absence de matériau ou produit contenant de l’amiante doit être établi pour tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
La recherche doit être effectuée dans les parties privatives des lots de copropriété. Le repérage a pour objectif de rechercher, identifier, localiser et évaluer l’état de conservation des matériaux et produits des listes A et B de l’annexe 13-9 du code de la santé publique accessibles sans travaux destructifs. Pour les matériaux de la liste B, leur risque de dégradation lié à l’environnement est également évalué.

c) État des termites :

L’état relatif à la présence de termites est prévu à l’article L133-6 du Code de la Construction et de l’habitation pour les immeubles situés dans une zone à risques déterminés par un arrêté préfectoral.
Le vendeur doit fournir une double information. Il précise si une déclaration sur la présence de termites a été faite en Mairie, s’il existe un arrêté du Maire enjoignant les propriétaires d’effectuer la recherche de termites ou des travaux préventifs d’éradication nécessaires.
Dans le cas où cet arrêté aurait été pris, le vendeur doit indiquer quelles ont été les suites données car la non-exécution de ces travaux expose le propriétaire à des sanctions (article R133-2 du Code de la Construction et de l’Habitation).

d) État de l’installation intérieure de gaz :

L’installation intérieure de gaz doit faire l’objet, dans les immeubles à usage d’habitation, d’un état lorsqu’elle a été réalisée depuis plus de 15 ans (article L134-6 du Code de la Construction et de l’Habitation). Seules les parties privatives font l’objet de cet état. Ce diagnostic pour vente a une durée de 3 ans.
A partir du 1er juillet 2017, le diagnostic de l’état de l’installation intérieure de gaz doit être annexé au bail dés lors que le logement loué nu ou meublé comporte une installation de gaz de plus de 15 ans. Ce diagnostic pour location a une durée de 6 ans.

e) État des risques naturels et technologiques :

S’ils se trouvent dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé ou dans une zone de sismicité définie par décret en Conseil d’Etat, tous les biens bâtis ou non bâtis doivent faire l’objet d’un état des risques naturels et technologiques établi à partir des informations mises à disposition par le Préfet (article L125-5 du Code de l’Environnement).
Là encore, l’information donnée par le vendeur est double : il précise à l’acquéreur l’existence des risques mais lui indique également par écrit si l’immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité, en application de l’articleL125-2 ou de l’article L128-2 du Code des Assurances.

  • Nouvel arrêté du 18 décembre 2017 modifiant l’arrêté du 19 mars 2013 portant définition du modèle d’état des risques et d’information sur les sols.
  • Nouvel arrêté du 13 juillet 2018 modifiant l’arrêté du 13 octobre 2005 portant définition du modèle d’état des risques et technologiques en rajoutant une rubrique tenant à la présence du bien immobilier concerné dans une zone à potentiel radon de niveau 3.

f) Diagnostic de performances énergétiques :

Le diagnostic de performances énergétiques (article L134-1 du Code de la Construction et de l’Habitation) est un document obligatoire pour l’ensemble des biens immobiliers bâtis mais qui n’a qu’une valeur informative.
Ce diagnostic -appelé par abréviation DPE- renseigne l’acquéreur sur la quantité d’énergie consommée et évolue l’impact de cette consommation en terme d’émission de gaz à effet de serre.

g) État de l’installation intérieure d’électricité :

A compter du 1er janvier 2009, l’état de l’installation intérieure d’électricité des immeubles à usage d’habitation, prévu à l’article L134-7 du Code de la Construction et de l’Habitation) est exigé si l’installation a été réalisée depuis plus de 15 ans.
Seules, les parties privatives font l’objet de cet état.
Ce diagnostic pour vente a une durée de 3 ans.
A partir du 1er juillet 2017, le diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité est obligatoire pour tous les nouveaux baux d’habitation. Ce diagnostic pour location a une durée de 6 ans.

h) Contrôle des installations d’assainissement non collectif :

Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L1331-11-1 du Code de la Santé Publique doit être produit à l’acquéreur.

SANCTIONS

Quelles sanctions en l’absence de diagnostic ?

Pour le vendeur d’immeuble :

En l’absence du constat de risque d’exposition au plomb, de l’état relatif à l’amiante, de l’état des termites, de l’état de l’installation intérieure de gaz ou d’électricité, ou du contrôle des installations d’assainissement non collectif, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
En l’absence de l’état des risques naturels et technologiques, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au Juge une diminution du prix.
En revanche, l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performances énergétiques qui n’a qu’une valeur informative.
L’exonération de garantie du vendeur est conditionnée non aux informations contenues dans ces différents diagnostics, état et constat, mais à leur existence même.

Pour le propriétaire bailleur :

En ce qui concerne les sanctions éventuelles encourues par le propriétaire n’ayant pas joint les diagnostics techniques précisés par la loi du 6 juillet 1989, elles sont les suivantes :

  • A défaut d’information sur les risques technologiques et naturels, l’état doit être établi en principe par le bailleur (Code de l’Environnement, article R125-26 alinéa 2) moins de 6 mois avant la date de conclusion du contrat de location écrit (article R125-26 alinéa 3, Code de l’Environnement).
    En cas de non respect de ces dispositions, le locataire peut soit poursuivre la résolution du bail, soit demander au Juge une diminution du loyer (article L125-5 du Code de l’Environnement).
  • A défaut d’annexer le constat de risque de l’exposition au plomb au contrat de bail, le fait de ne pas respecter les prescriptions légales constitue un manquement des obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engagement la responsabilité pénale du bailleur (article L334-7 alinéa 3 du Code de la Santé Publique), sans préjudice de sa responsabilité civile. Ce constat doit avoir été établi depuis moins de 6 ans à la date de signature du contrat de location et sa validité n’est toutefois pas limitée dans le temps si le constate atteste l’absence de revêtement contenant du plomb ou indique une concentration de plomb dans des revêtements inférieurs au seuil défini par l’arrêté prévu à l’article L334-7.
  • Le diagnostic de performances énergétiques est communiqué au locataire qui en fait la demande et peut donc être annexé au contrat de bail. L’absence de ce diagnostic n’entraîne aucune sanction à l’égard du bailleur.