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ETAT DES LIEUX

L’état des lieux est un constat qui décrit l’état précis d’un local ou d’un lieu donné en location à l’entrée et à la sortie du locataire. C’est un document important du contrat de bail d’habitation, de bail professionnel ou de bail commercial, ou de toute autre convention de mise à disposition (exemple : location évènementielle pour un tournage de film, un défilé, une exposition, un spectacle, un salon, un mariage, etc.) : son contenu peut avoir de grandes conséquences tant sur le plan juridique que financier.

Comme son nom l’indique, l’état des lieux est un document qui décrit en détail l’état du local et de ses équipements, pièce par pièce. On distingue naturellement l’état des lieux d’entrée, en début de bail, et l’état des lieux de sortie, en fin de bail.

Son utilité est évidente : la comparaison des deux états des lieux permet de vérifier que le locataire a bien rempli les obligations qui sont les siennes, notamment dans le cadre d’un bail d’habitation en matière de réparations et d’entretien. Comme le précise l’article 1730 du Code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Dans cette hypothèse, le propriétaire remboursera au locataire l’intégralité de son dépôt de garantie. Dans le cas contraire, il prélèvera sur cette somme le coût des travaux de réparation ou d’entretien que le locataire aurait dû prendre en charge.

POUR LE LOGEMENT

Mentions obligatoires

Les états des lieux d’entrée et de sortie doivent au minimum comporter les informations prévues au sein du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (pris en application de la loi Alur).

Parmi ces mentions obligatoires figurent notamment l’inventaire de toutes les clés permettant d’accéder au logement ainsi que, le cas échéant, les relevés des compteurs d’eau, de gaz ou d’électricité.

L’état des lieux de sortie doit également comporter l’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire.

Forme

Le procès-verbal d’état des lieux vous sera remis, à votre choix, sur support papier et/ou sur format numérique par voie électronique.

Etat des lieux d’entrée

Avant la remise des clés, un état des lieux d’entrée est dressé par l’huissier de justice, à défaut de constat amiable entre le propriétaire et le locataire.

L’état des lieux d’entrée est une étape importante dans une location. S’il néglige cette formalité, le locataire s’expose au risque de payer sur son dépôt de garantie le coût des travaux de réparation ou d’entretien pour des vices existant pourtant avant son entrée dans les lieux, mais non mentionnés dans l’état des lieux.

Si un défaut important n’est pas mentionné sur l’état des lieux, le locataire a toujours la possibilité de le signaler au propriétaire après la remise des clés. Pour ce faire, il doit lui adresser un courrier en recommandé dans les 10 jours qui suivent son aménagement (voir ci-dessous).

En outre, le locataire peut également demander un complément d’état des lieux concernant les éléments de chauffage pendant le premier mois de la période de chauffe.

Modifications et réserves

La loi a prévu que le locataire puisse faire modifier l’état des lieux au cours du premier mois de chauffe du logement en cas de défauts du système de chauffage (art. 3-2 de la loi de la loi du 6 juillet 1989).

En outre, il n’est pas rare que le locataire relève un défaut important lors des premiers jours d’occupation du logement. Par mesure de précaution, il a alors intérêt à le signaler au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

La loi Alur-Duflot a introduit un délai de 10 jours pendant lequel le locataire bénéficie d’un droit de rectification de l’état des lieux d’entrée. En cas de refus du propriétaire, le locataire pourra saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). A l’inverse, il n’existe pas de droit de modification de l’état des lieux de sortie a posteriori si jamais le bailleur découvre une dégradation après la signature du document.

Etat des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie est naturellement aussi important que l’état des lieux d’entrée. C’est ce document qui prouvera que le locataire sortant a bien entretenu le logement.

Il donne le plus souvent lieu à la remise des clés par le locataire.

L’état des lieux de sortie est à la charge exclusive du bailleur, contrairement à l’état des lieux d’entrée. Par conséquent, en cas de recours à un agent immobilier, ce sera au bailleur de rémunérer son intervention.

C’est seulement en cas de recours à un huissier de justice, notamment suite à un désaccord entre locataire et propriétaire, que les frais d’état des lieux de sortie peuvent être partagés entre le locataire et le bailleur (réponse ministérielle publiée au JOAN du 15/09/2015).

Il peut arriver que les deux protagonistes aient une appréciation différente de l’état du logement et des équipements. En cas de désaccord, l’une des deux parties peut donc faire appel à un huissier de justice. Celui-ci devra alors prévenir de son passage le locataire et le bailleur au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’huissier étant un officier public assermenté, son état des lieux s’imposera aux deux parties et ne pourra être contesté en cas de litiges.

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire n’a pas à prendre à sa charge les réparations locatives dues à la vétusté du logement. Leur coût ne peut donc pas être retenu sur le dépôt de garantie. Une règle qui, en pratique, crée souvent des désaccords entre locataires et bailleurs à la sortie du logement.

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 apporte quelques précisions sur ce point. Il définit tout d’abord la vétusté comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement » du logement.

Le texte précise en outre que le propriétaire et le locataire peuvent décider d’appliquer une grille de vétusté au moment de la signature du bail afin de mieux définir les contours de leurs responsabilités respectives. La référence à cette grille a deux intérêts :

  • elle précise la durée de vie théorique des principaux matériaux et équipements du logement ;
  • elle fixe des coefficients d’abattement forfaitaire annuels applicables au prix des éventuelles réparations réclamées au locataire.

La grille doit être choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location ou d’un accord collectif local.

Prix

Le coût de notre intervention, en cas de désaccord entre les parties, est partagé par moitié entre le locataire et le propriétaire.

L’état des lieux doit être obligatoirement joint au bail. Mais son éventuelle absence ne remet pas en cause le contrat de location.

Si aucun état des lieux n’est établi, l’article 3-2 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 fait référence au Code civil : « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » (art. 1731).

En d’autres termes, le locataire est supposé prendre et rendre le logement en parfait état, en l’absence d’état des lieux. Sauf si c’est le propriétaire qui s’est opposé à l’établissement de l’état des lieux. Dans ce cas, c’est à ce dernier de prouver que le locataire est responsable des éventuelles dégradations constatées à la sortie.

POUR LES BUREAUX ET LES LOCAUX COMMERCIAUX

La loi dite « Pinel » de 2014 impose, au titre du nouvel article L. 145-40-1 du Code de commerce, un état des lieux d’entrée et de sortie pour le bail commercial (également appelé bail 3-6-9) qui doit être obligatoire, mais également pour les baux dérogatoires (dits également baux précaires) et les baux professionnels.

La loi « Pinel » s’applique en principe aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 20 juin 2014. L’état des lieux de sortie sera quant à lui obligatoire même pour les baux conclus avant cette date, dès lors que la restitution du local est postérieure au 20 juin 2014. A noter que c’est possible de faire un état des lieux de sortie avant la fin du préavis.

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